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二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施  

2011-01-05 13:50:11|  分类: 房产土地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施 - 鲁博鹏律师 - 北京鲁博鹏律师法律服务空间
第一部分 买家严格履约
    1、购房资格
    易犯错误:不少买家自以为资格没有问题,结果签约后资格核验不通过,导致合同无法继续履行,卖方有权解除合同,甚至要求赔偿违约金。以北京为例,常见的核验不通过情形有:社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。
    律师支招:买家必须落实自己的购房资格是否完善,否则绝不签约。社保记录可以在官网查询;持身份证,在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间,先查询,后签约。
    2、定金支付义务
    易犯错误:未按时、足额缴纳定金,或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误,卖家就有可能根据迟延履行责任条款,解除合同。
    律师支招:首先,支付定金是买家的义务,必须足额且准时支付,如果支付有困难,在订立合同前就必须考虑好,在订立合同时,根据自己的能力和状况作出约定。第二,现金支付的,必须让卖方给你出具收据;汇款转账的,必须支付到卖方本人的账户,或者卖方书面签字指定的收款账户,汇款后留存好汇款凭证,如果可以,最好让卖方出具收据。
    3、首付款支付义务
    常犯错误:首付款通过第三方监管平台支付的,常见的错误有:选错监管方式、选错监管机构。(首付款直接支付给卖家的,参见第2点)
    律师支招:有一类监管,支取的条件是合同履行完毕后,持证明文件由监管机构放款,若期间发生任何纠纷,任何一方无法提取款项,此方式可取;还有一类监管,不少银行都提供,支取的条件是某个约定时间到来,则自动放款给卖家,此方式不可取,因为合同履行过程有很多变量,甚至纠纷,原定时间到了,买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构,有些地方的不动产登记中心提供监管服务,可取;有些非常有诚信的中介机构,在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案,可取;一些小中介未经备案的所谓监管账户,不可取,已发生多起卷款潜逃事件。
    4、申请贷款义务
    常犯错误:买家在合同中约定批贷的具体时间;买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误,极容易构成迟延履行,让卖家抓住机会解约;买家如果犯了第二个错误,申贷失败,自有资金难以支付,也会导致卖家解除合同。
    律师支招:买家在合同中只能根据自身情况,约定何时提交申贷资料,而不能约定何时取得批贷通知,因为何时批贷是银行和公积金中心的权利,买家是掌控不了的;买家在合同中必须约定,第一次申贷失败后的处理方式,律师建议的方式是:若第一次申贷失败,买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请,再次申请失败的,应在N日内自行筹集款项支付(如买家有能力自行支付余款)/或选择约定:合同解除,双方互不承担违约责任,但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。
    5、缴税义务
    常犯错误:存量房买卖中,绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款,不少买家未事先预判好税负大小,缴税时发现税负远超预期,导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重,主要涉及契税、营业税、个人所得税、印花税。除印花税以外,其他三类税负均比较高:契税基本税率3%,不同情况又有1.5%和1%优惠;营业税及附加税率5.6%,不同情况下存在优惠和免征;个人所得税税率20%,不同情况下存在优惠和免征(有地方按照差额20%征收所得税,如北京地区;也有城市按照成交总额2%计收;情况不等)。
    律师支招:提前自行计算或咨询律师核算;要求中介进行计算,并将计算结果列入居间合同中。
    6、共同义务
    常犯错误:房屋买卖合同中有些义务是买卖双方共同负担的,有时买家错认为是卖家单方义务,导致自己违约。比如:办理资金监管、办理网签备案、办理过户登记、办理税收缴纳、都是需要双方配合完成的义务。
    律师支招:凡是需要双方配合才能完成的合同事项,买家均需要认真配合履行,否则会导致自己没有履行共同义务中的己方义务,构成违约。
    7、履约时间
    常犯错误:买家未按照约定时间履行义务,这是买家经常犯错误,后果很严重。因为绝大多数房屋买卖合同都约定:一方迟延履行义务达到一定时间,另一方有权解除合同并要求赔偿。实践中,迟延解除的时间常约定为超过10或15天(以具体合同约定为准),买家因此被解约的案例数不胜数。
    律师支招:作为买家,有一系列的义务都有具体的完成时间截点或条件,比如前述1-6项义务,都有约定期限或经催告后的法定履行期限。买家绝对不能马虎,必须认真阅读合同,对自己每一项义务应当在什么时间完成,要心中有数,并认真落实,否则就会构成违约。
    8、黑白合同避税
    常犯错误:买家通过补充协议和网签协议,降低房屋成交价格(将一部分价格计为设施设备款),卖家以此为由要求确认合同无效。
    律师支招:此种情况下,当房屋价格高于指导价格,且无确凿证据证明双方系恶意串通,一般还是认可合同(价款条款)效力。但通过黑白合同对价格进行处理,毕竟是游走在有效与无效之间,涉嫌无效风险。所以,建议买家不要贪图一时的节税,不搞黑白合同。
    9、禁卖房屋不交易
    常犯错误:买家贪图便宜,购买不符合上市交易条件的经适房、两限房等,卖家可随时启动无效诉讼,确认合同无效。
    律师支招:司法实践中,不符合条件的保障房交易合同基本都被确认无效,而其中大多数情况都是因为房价上涨后卖家反悔所引起的诉讼。建议购房人不要违反规定购买政策保障房。
 
第二部分  识破卖家挖坑设套
    10、卖家拖延接受付款
    情景再现:买家准备好了房款,比如首付款,通知卖家提供账户以便汇款,而卖家以出差不便、办理新卡等理由,拖拖拉拉一直没有提供账户,此时买家要务必小心!可能有圈套--------卖家拖延你的付款时间,一旦达到迟延解除条款,卖家会恶人先告状,诉你迟延付款,而付款义务的证明责任在买家,买家将面临很大的诉讼风险!类似案件屡有发生。
    识破反击:买家要在订立合同时约定卖家收款账户,付款时直接打入约定账户;如果没有约定账户,又遇到上述情况,买家要通过录音录像、发书面催告函、提存款项、通知中介将该情况备案等方式留存证据,证明自己主动付款的事实,方能破解对方圈套。切忌不能仅靠口头、电话沟通,一旦发生纠纷将无证据证明事实。
    11、卖家主动示好,给予宽限
    情景再现:双方在履约过程中,卖家主动给予买家宽限,不限于宽限付款时间,还包括买家的几乎一切合同义务,诸如支付定金、首付款、尾款,配合网签,申请贷款,配合过户等,凡是买家义务,卖家主动宽限或放任买家超期的,均要谨慎。
    识破反击:当遇到主动宽限或是放任买家延期的,无非两种情况:一种是遇到好人了;另一种是遇上事儿了:表面宽限,实际在引诱买家迟延履行义务。到底是哪种,其实不太重要,重要的是,买家应当准备好再签约,签了约,就不能指望别人宽限。如果确实遇到履约困难,且对方同意宽限,建议签署补充协议确认。
    12、签约后过分强调夫妻共有事实
    情景再现:房屋登记的所有权人为一人独有,该所有人单独与买家签约,履约过程中,卖家过分向买家强调:“买家签约前就知道该房屋系夫妻共有的事实,只是配偶名字没有写在房产证上”。此时买家要小心了,卖家可能在取证证明买家知晓该房屋系夫妻共有的事实,接下来,卖家配偶可能会起诉买卖双方,要求确认合同无效。(实际上是夫妻的双簧戏)
    识破反击:购房时,若卖家声称房屋系个人所有的,应在合同中载明;如买家知晓房屋系夫妻共有财产,必须要求夫妻双方共同签约或要求夫妻另一方提供同意出售的证明文件。若上述预防措施都没有采取的话,遇到卖家强调夫妻共有的这件事,买家不要糊里糊涂的错认。
    13、卖家拖延办理网签
    情景再现:正规中介机构提交网签时,都需要买卖双方书面授权。如果卖家找理由暂缓授权网签的,买家要小心了,很可能卖家已经不想出售了或者想加价另售他人了。
    识破反击:买家签署合同时,应当约定任何一方均有权选择网上签约或预告登记,如遇上述情况,买家可以通过预告登记方式解决。
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