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小产权房,法官只能帮你到这儿了  

2014-09-22 09:40:06|  分类: 房产土地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小产权房,法官只能帮你到这儿了 - 鲁博鹏律师 - 鲁博鹏律师法律服务空间
    就目前的法律、物权流转制度而言,法院能做的“突破”,就是坚持尊重当事人的意思—当初买卖房子时,是不是双方真实意思表达?是!那么合同有效。
  去年,北京市门头沟区人民法院一起判决,让大家对于小产权房转正有了巨大的“想象空间”。2010年1月,阴女士将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元的价格,出售给某单位科员朱先生。今年10月,她以“小产权房不能买卖”为由,起诉买房人,请求法院判令双方合同无效。但法院审理认为,买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同;加之,双方均明确在买卖诉争房屋时,对于该房屋为小产权房的事实均知情。
  以往,法院一般依据“房随地走”的原则,认为农村宅基地所有权属于农村集体,宅基地的使用权流转只能在村集体内部,所以向村集体之外的人卖房,被认定为因违反国家法律而无效。比如,2006年北京宋庄画家与农民之间的小产权房买卖合同,就被法院认定无效。
  不过近年来,最高法的司法意图更倾向于尊重当事人的意思自治、尊重契约,不轻易认定合同因为违法而无效。《合同法》规定:合同因违反法律、行政法规的“强制性规定”无效(这也是之前很多小产权买卖被判无效的理由);但2009年,最高法在关于《合同法》的一个司法解释中,将“强制性规定”进一步限制为违反“效力性强制性规定”,而不包括“管理性规定”,这给了当事人意思自治以更大的空间。
  举个例子,众所周知《公务员法》规定官员不得经商,如果经商的官员在签了合同之后,发现自己要亏本,就以自己是官员经商“不合法”的理由,要求合同无效,这对交易主体来说是不公平的。所以,法院应认定:官员经商不属于前述的违反“效力性强制性规定”,合同依然有效。大家也能从这个案例看出,农民卖小产权房之后,再以买卖违法要求法院确认合同无效,与此有同构的地方。
  应该看到目前这个门头沟法院的判决,有很大的“新意”,因为之前绝大多数法院都认为这种小产权买卖合同属于违反法律、行政法规的“强制性规定”,而是无效的。更有意思的是,北京市第一中级人民法院于2012年判决的“刘某某诉张某某农村房屋买卖合同纠纷案”,此案中与目前的阴女士诉朱先生案一样,都是向村集体之外的人出售小产权房。但同是门头沟法院,一审却认为合同因违法而无效,北京一中院终审也维持了原判。
  同一类的小产权房买卖合同,同一个法院的判决,去年还是认定无效,今年为何又认定有效了呢?其中自然让人有了想象空间,特别是前不久,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。在这次关键时点上的逆转性的判决,有没有针对农村集体土地改革的“春江水暖鸭先知”的成分呢?目前只能说:想象多于实证。
  退一步说,即便小产权买卖合同有效,甚至全北京法院都将之认定为有效,也不等于小产权房能转正。因为合同权利和物权,是分离的;合同有效,也只能保护买房人的合同利益,并不能推定买受人取得了房子的物权。因为依《物权法》的规定,物权的变更、取得,以登记为要件;小产权在现行的土地、房屋制度下,难以取得登记。即使买卖合同有效,之后遭遇到拆迁赔偿、房子抵押、房子赠送、继承等,都难以得到现行法律的可靠保证。
  就目前的法律、物权流转制度而言,法院能做的“突破”,就是坚持尊重当事人的意思—当初买卖房子时,是不是双方真实意思表达?是!那么合同有效。至于这房子怎么处理,怎么登记、办抵押、做继承,法院此时可严格遵守“消极司法”原则—那在行政部门的职权范围内。
     “法官只能帮你到这儿了!”
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