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签订房屋转租合同应注意哪些法律问题?  

2015-02-11 17:30:43|  分类: 房产土地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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签订房屋转租合同应注意哪些法律问题? - 鲁博鹏律师 - 北京鲁博鹏律师法律服务空间
  在我们找出租屋的时候,经常会碰到,租房给我们的人并不是该栋房子的主人,而只是个二手房东而已,就说我们所说的转租。但有很多人也是因为转租的问题,被二手房东欺骗,因此,我们在签订房屋转租合同时,有些事项必须注意。
一、在签定租赁合同时,应注意以下事项:
  1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;
  2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;
  3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;
  4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据;
  5、应对能否转租做出约定;
  6、要明确违约责任和违约的补偿标准;
  7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任;
  8、应对提终止合约情况做出约定。
二、另外,还要注意转租合同与主合同的期限问题:
  1、签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意;
  2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;
  3、合同中约定事项不能超过主合同。
三、不是所有的房子都可以转租,只有满足以下情形的承租人才可以把房屋转租:
  1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。
  2、租赁期限六个月以上的,应当采取书面形式,当事人不采取书面形式的,视为不定期租赁。
  3、承租人经出租人同意,可以将租赁物业转租给第三人,原租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
  4、出租人出售租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买的权利。
  5、房屋租赁,出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续,办理备案需要提交的资料:
  (1)房地产权证书或者其他合法权属证明;
  (2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;
  (3)房屋租赁合同。
四、限制房屋转租的情形:
  1、承租人拖欠租金的;
  2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;
  3、预租的商品房。
  另外,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不擅自转租。
  承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。
  4、不得违背双方意愿,有问题,双方要共同讨论。
五、房屋转租的税费如何收取?
  根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定,现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下:
  1、个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
  2、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。
  3、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函〔2002〕146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:
  (1)财产租赁过程中缴纳的税费;
  (2)向出租方支付的租金;
  (3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;
  (4)税法规定的费用扣除标准。
六、房屋转租该怎么做?
  1、从转租的前提来讲,转租必须征得出租人书面同意。
  2、从转租的客体上讲,转租的房屋是出租的房屋,它可以是承租房屋的全部,也可以是承租房屋的部分。
  3、从转租的收益来讲,转租人从转租中获得收益是无疑的。但原出租人是否也必须在转租中获得收益这将视具体情形而定,原出租人可以从中获取收益,但不是必须获得收益。
  4、转租成立后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
  5、从转租合同来讲,转租合同是原承租人,现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示,但这份转租合同必须要经原出租人书面同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。
  6、转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
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