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以案说法:开发商拒绝网签,所购房屋被查封还能要回来吗?  

2015-12-29 21:00:06|  分类: 执行和其他 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以案说法:开发商拒绝网签,所购房屋被查封还能要回来吗? - 鲁博鹏律师 - 北京鲁博鹏律师法律服务空间
【案情简介】
    2012年4月,孔先生全款购房买了一套九十多平方米的楼房,交款后,开发商为孔先生出据了收款凭证。2013年,房屋钥匙交到孔先生手中。孔先生领取钥匙后进行了装修,并用于居住,而且是唯一住房。随后几年中,孔先生与辖区的小区其他居民多次一同找到此开发商,要求办理房屋网签及产权手续,但因开发商推脱或拒绝至今网签不了。而网签不了,根据相关规定也就无法办理房屋产权手续。为此,孔先生还多次向有关部门去反映这种情况,但也仍无济与事。
  今年初,此开发商因欠他人钱而被告上法庭,法院判决此开发商给付债权人120万左右。现到了执行阶段,结果申请执行人把孔先生全款购买的房屋进行了查封。孔先生的房屋会被法院拍卖吗,该如何维护自己的权益?
【律师解析】
  孔先生与开发商签订了买卖合同,而且全款购买了此房屋,有收据相佐证。无法办理房屋产权手续是因为开发商拒绝配合孔先生办理网签等手续造成的,因此过错不在于孔先生,而是开发商。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
  法院是依据申请执行人的申请来查封此房屋,对孔先生购买情况并不知情,需要孔先生向法院提出执行异议,请求法院对孔先生所购买的房屋进行解封。
  另外,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。据孔先生的陈述来看,孔先生们之间有书面买卖合同,有交全款收据,而且还是唯一住房,再无其它房源,未办理过户登记非因自身原因,因此孔先生所购买此房屋完全符合上述条件,故孔先生在向法院提出执行异议的过程中,提交上述相应证据。如果证据确实充分,法院会支持孔先生的请求,对查封孔先生的房屋进行解封,因此更不会对孔先生购买的房屋进行拍卖。 
  如果开发商仍然拒绝配合孔先生办理网签及产权等相关手续,孔先生可以起诉到法院,请求其履行协助义务。判决后,其如果还不履行,孔先生可申请法院强制执行,追究其拒不履行的法律后果,情节严重的,还可能构成拒不执行判决、裁定罪,追究刑事责任。
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