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法律小常识:退房十二问  

2015-05-03 14:37:41|  分类: 房产土地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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法律小常识:退房十二问 - 鲁博鹏律师 - 北京鲁博鹏律师法律服务空间
   最近一段时间以来,退房的数量之多实属罕见,退房理由更是五花八门,但是经过后续的跟踪调查,大部分购房者的诉求都没有得到满足,有的甚至没有及时采取司法途径导致本来已经岌岌可危的权利越陷越深,甚至最终丧失,不能不让人扼腕叹息。在此,我们为购房者做一期问答,希望可以对大家有所帮助。
1.退房?开发商怎么可能同意呢?
    很多购房者都担心,开发商收了钱怎么能轻易地还给房主呢。实际上只要开发商的违约行为成就了解除合同的条件,同时购房者也意图解除合同,我们就可以通过诉讼来解除购房合同。即便开发商不愿意解除合同,面对购房者的合理诉求也不得不遵从合同的约定,为自己的违约行为埋单。

2.为什么一定要走诉讼程序?
    实务中不少购房者都和开发上达成了退房协议,约定一定时限内开发商退款给购房者,殊不知这样的方式具有极大的安全隐患。实践中真实的案例,双方签署了退房协议,约定三个月内将房款退回,殊不知半个月后开发商宣布破产,退房的购房者房财两空。之所以退房一定要走诉讼程序,就是为了能够得到一份据有强制执行力,又不会超过诉讼时效的判决书,唯有此种办法才能最大程度的保证退房后款项的到位。

3.我自己起诉还是大家伙一起起诉好呢?
    单打独斗的购房者面对实力强大的开发商,毋庸置疑是力量悬殊的对比,即便法律面前人人平等是难以否认的,但在实务中往往由于开发商各方面的强大实力运用拖延战术,加上购房者独自作战,无论是专业性还是经验上都明显处于劣势,导致诉讼困难重重难以进行,终究购房者耗不过开发商,退房以失败告终。而来自大洋彼岸的集团诉讼制度缓解了这一尴尬的问题。集团诉讼集合多数购房者的力量,通过专业律师团队的组织达到足以与开发商抗衡的诉讼集体,使得开发商不得不重视购房者们的诉求。面对有机、团结的诉讼集体,无论是开发商还是审判人员都怠慢不得,因此有效地集团诉讼往往达到出其不意的效果。

4.我还是想要理想的房子?
    很多购房者都是经过了千挑万选才入手了心仪的房子,不想轻易的放弃买到的房子,但是因为开发商的种种违约行为又让这房子距离理想中的房子有一些出入,有些购房者都面对这样的矛盾心理。其实这是房产集体维权的过程中普遍存在的,有的购房者想退房,有的购房者想要保留房子,那么两种诉求是否不可调和呢?
    其实并不是这样的。不管是何种诉求,购房者们都面临一个根本性问题——开发商处于主动地位,购房者极其被动。此时唯有扭转这样的局势购房者才有维权成功的可能性,也就是给开发商施加压力。以我们的经验来看,通过提起诉讼往往会达到绝佳的效果。维权成功的购房者定会有深刻感受,起诉前和起诉后开发商就像变了一个样子,开始为了避免集体的大额赔偿不断与购房者取得联系寻求和解的可能性,可以看到诉讼给开发商带来的压力要比上访、信访等方式的直接、有效地多,通过专业的方式向开发商宣示了自己维权的决心和方向,可以达到最好的效果。

5.解除合同需要律师帮助吗?
    不管是何种诉讼都是一样的,律师的作用就是以自己在法律领域的专业优势为当事人获得最好的诉讼结果,如果当事人认为自己可以很好的驾驭诉讼不需要律师辅助则可以独立提起诉讼。法条大家都可以轻松地查到,律师的作用就是帮助当事人将案件和法律有机结合,灵活运用实体法、程序法,通过精妙的诉讼技巧全力帮助当事人获得胜诉并且落实权利。

6.我该找什么样的律师维权呢?
    正如上一个问题,房产纠纷中涉及到法律领域和房地产领域等多个方面的专业问题,一般购房者在这几个领域几乎没有任何了解,维权往往失去方向,此时就需要律师的帮助,并且是专业律师的帮助。就像医生,术业有专攻,律师也分为很多领域,不同领域的律师之间也会感叹“隔行如隔山”,面对房产纠纷应当选择专业的房产律师团队来帮助自己维权,对房产领域陌生的律师面对房地产纠纷也往往无从下手,维权效率低下事小,错过了维权时机事大!

7.有的律师承诺100%能退房,可信吗?
    每一位当事人都希望律师作出百分百胜诉的承诺,这样的心情可以理解,但是一名合格的、负责任的律师绝对不会为当事人做出任何关于案件结果的承诺,无论是从理论上还是职业要求上讲都不允许。首先,在案件的发展过程中无法预见将来会发生什么样的情况,另外,几乎每个案件法官都有一定的自由裁量权,也是律师力量之外的因素。对于当事人来说,最好是通过和律师的面谈自己把握对于案件的成功率,即便有律师作出胜算的承诺当事人也大可不必在意,因为在这个问题上99%和1%并没有实质区别。

8.律师代理费怎么给?
    群体性案件往往可以帮每一位购房者通过很低的维权成本得到最专业的法律服务,我团队采取律师代理费分期支付的方式,以利益捆绑的形式保证群体性案件的效果。前期仅收取少部分前期代理费,确定维权集体的人数和维权诉求,根据诉求不同确定后期费用,后期代理费用在诉求得到落实后再支付给律师,保证案件执行效果。

9.有的律师承诺房子退了才支付律师费,可靠吗?
    不可靠。首先,对于群体性案件,律师前期往往会付出大量的工作,为了保证案件质量,专业的集团诉讼律师会采取团队协作的方式,因此无论是人力还是财力成本都是巨大的,所以前期一定要有相应的律师代理费律师才能启动相应的工作;其次,根据《律师服务收费管理办法》第十二条规定“禁止刑事诉讼案件、行政诉讼案件、国家赔偿案件以及群体性诉讼案件实行风险代理收费”,因此对于群体性案件采取风险代理的收费方式是违反法律规定的;最后要强调的是,群体性案件组织效果决定案件最终的质量,根据我们的经验,付出一定成本的维权能够最大程度的团结每一位意志坚定的维权者,剔除维权意识不坚定的购房者,最大程度保证案件质量。

10.逾期办证七八年了我还能退房吗?
    根据《合同法》第九十五条约定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”,这是法律对于解除合同的除斥期间的规定,如果当事人未约定则为一年,不得中断和延长,您可以比照此规定或者约定的解除权行使期限来衡量自己是否能够解除合同。另外,即便无法解除合同,购房者还是可以要求开发商承担延期办证的法律责任,如果超过诉讼时效则只能主张自主张权利之日起前推两年的日期以后的违约金,若主张全部,对于两年之前的部分对方极有可能提出抗辩而不予承担。

11.开发商破产了房子就要烂尾了,我们怎么办?
    这个问题在现在的经济背景下尤其刺眼,但是目前绝望的购房者们看到了曙光。面对济南“第一烂尾楼”彩石山庄的2000多名购房者,济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见,并通过山东省高院向最高法院报告,2014年7月,最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见,购房者们拿到高达8亿元的赔偿款后喜极而泣,这一事件标志着最高院以法治方式解决问题扫清了法律障碍。因此如果目前您的楼盘面临烂尾的可能或者已经烂尾,请务必以最快的速度启动集团诉讼,最大程度争取自己的利益。

12.合同里面根本没约定解除条款,是不是不能退房?
    根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”,因此,若商品房买卖合同中对于解除条款没有约定,则应适用法定,可以解除合同。但合同对于解除条款没有约定还是约定不能解除还存在争议,需具体情况具体分析。
来源:互联网
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