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法律小常识:如何避免发生“一房多卖”?  

2015-10-30 16:12:35|  分类: 房产土地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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法律小常识:如何避免发生“一房多卖”? - 鲁博鹏律师 - 北京鲁博鹏律师法律服务空间
【买房风险】
    日常生活中,房屋的产权人(以下简称卖家)先与买房人订立房屋买卖合同,卖家收受价金后,再卖予其他买房人,并向其他买房人办理房屋所有权移转登记。在此情形下,买房人除拥有债法上的请求权外,并无排斥其他买房人的权利,仅能按照债务不履行的规定向原卖家请求违约责任。在房价不断上涨的情况下,容易造成买房人巨大的经济损失。这就是我们平时所说的“一房多卖”,它又被称为房屋的多重买卖。
技巧1:先进行预告登记
    为解决“一房多卖”问题,我国法律规定了预告登记制度。《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可知,预告登记制度具有限制卖家与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。
    在这个制度里,我们需要注意两点:1、预告登记需要双方自主约定,其并非是法律上的强制性义务,如果卖家不同意进行预告登记,买房人的合法权益还是无法得到相应的保障;2、预告登记后,必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记,否则预告登记自动失效。另外,买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”,也可以在买卖合同签订前,自行到房屋管理部门查证,以避免不必要的购房风险。
技巧2:视情况约定(高额)违约金
    “一房多卖”问题的产生,无非是利益作祟,即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此,买房人有必要在与卖家签订合同时,约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定,买卖双方可以这样约定:“任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现的,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然,买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。
    另外,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定,开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的,购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付房款一赔的赔偿责任。可知,在买房人已付了较多的房款时,所获得的赔偿是非常高的,甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定,那么法院只会支持约定的条款,如果没有约定,可按照前款的规定判决。因此,买房人要视情况决定是否约定高额违约金。
技巧3:约定赔偿房屋差价
    如果卖家不愿意约定高昂的违约金,那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为:“卖家违约时,需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此,如果房价上涨时卖家违约,就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分;如果这样约定,无论房价如何上涨,卖家考虑到违约的成本而不会轻易违约。
技巧4:从多方面查探虚实
    购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁,如果有人租赁,应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项,如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权,购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。
    另外,在预售房买卖方面,买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》,确保所购房屋是在预售许可范围之内,不要贸然交付房款;在二手房买卖方面,购房者要调查所购房屋的产权,必要时,可提存房屋产权证,也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款,并在交易后及时办理产权转移登记。
技巧5:可先行占有房屋
    在既未办理预告登记,又未办理产权登记的,购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定,商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准,交付使用并不具有所有权转移的作用,但是,房屋的转移占有与交付使用,仍具有明显的公示与公信的现实作用。再者,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”
技巧6:采取资金监管及资金托管
    买房人在买房时首先要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里,买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户,等相关证件办理完毕后,该账户才会把购房的资金交给卖家。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式,在这种模式下,如果卖家违约了,未把房屋所有权转移给购房人时,购房人的资金是无法交给卖家的。
    总而言之,由于房屋的价值比较大,在防范“一房多卖”问题上,最重要的是预告登记制度,购房者在购房时很有必要进行预告登记。同时,也可以参照适用上述的其他技巧,以更好地维护自身权益,防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。
来源:法律讲堂
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